Ev satarken ödenmesi gereken vergiler ve yasal yükümlülükler hakkında merak edilen tüm detayları bu yazıda bulabilirsiniz.
Ev satışı, birçok kişi için hayatın en önemli finansal kararlarından birisi. Bu süreçte satış bedelinin yanı sır dikkat edilmesi gereken birçok vergi yükümlülükleri de söz konusudur. Türkiye'de ev satışı yapanlar, tapu harcı, değer artış kazancı vergisi ve diğer yasal yükümlülükler konusunda bilgi sahibi olmalıdır. Bu yazıda, ev satışında vergilendirme süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.
Tapu Harcı ve Temel Masraflar
Ev satışında vergi hesaplama konusunda ilk karşılaşılan maliyet tapu harcıdır. Bu vergi kalemi toplam satış bedelinin %4'ü olarak belirlenmiştir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınır. Örneğin, 3.000.000 TL değerindeki bir konut için toplam tapu harcı 120.000 TL olup, alıcı ve satıcı birer 60.000 TL öder. Tapu harcına ek olarak, sadece alıcı tarafından ödenen tapu döner sermaye hizmet bedeli de bulunmaktadır. 2026 yılı için baz döner sermaye hizmet bedeli 2.227 TL olarak belirlenmiştir. Ancak bu rakam sabit değildir; işlemin yapıldığı ilin yoğunluğuna göre belirlenen "Yöresel Katsayı" ile çarpılarak hesaplanır. Standart illerde 2.227 TL, büyükşehirlerde ise katsayıya göre (örneğin katsayı 2,5 ise) yaklaşık 5.567,50 TL olabilir. Net ödeme tutarı, randevu oluşturulduğunda Tapu Müdürlüğü tarafından SMS ile bildirilir. Bu masraflar, tapu devri sırasında tapu müdürlüğünde ödenir ve işlemin tamamlanması için zorunludur.
Ev Satış Vergisi Kapsamında Değer Artış Kazancı
Ev satışında vergi konusunda en çok merak edilen konulardan biri değer artış kazancı vergisidir. Eğer taşınmazınızı edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız ve bu satıştan kar elde ederseniz, ev satış kar vergisi ödemeniz gerekebilir. Bu vergi, satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki farktan, yani kazançtan hesaplanır.
Ev satış vergisi nasıl hesaplanır? sorusunun cevabı oldukça basittir. Öncelikle satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark bulunur. Bu farktan, kanunla belirlenen istisna tutarı düşülür. Gelir Vergisi Kanunu'nun Mükerrer 80. maddesine göre 2026 yılı için belirlenen istisna tutarı 150.000 TL'dir. Kalan tutar üzerinden, gelir vergisi tarifesine göre %15 ile %40 arasında değişen oranlarda vergi hesaplanır.
Ev Satışı Vergi Muafiyeti ve İstisnalar
Yukarıda belirttiğimiz vergi kalemlerinden muafiyet kazanma ihtimaliniz de bulunuyor. Örneğin eğer taşınmazınızı 5 yıl veya daha uzun süre elinizde tuttuktan sonra satarsanız, değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz. Bu, ev satışlarında vergi oranı açısından en önemli istisnadır. Ayrıca, miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, kentsel dönüşüm projelerinde ve bazı devlet teşvikli özel projelerde de vergi muafiyetleri de söz konusu olabilir. Bu süreçte ev satış bedelini doğru beyan etmek oldukça önemlidir. Çünkü ev satış vergi hesaplama işleminde, gayrimenkulün tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden harç hesaplanır. Satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluyla eksik harç ödenmesi durumunda, hem alıcıya hem de satıcıya cezai işlem uygulanır. Bu nedenle gerçek satış bedelinin tapuda beyan edilmesi yasal bir zorunluluktur.
Ev Alış Satış Vergi Hesaplama Örneği
Ev alım satım vergi hesaplama sürecini somut bir örnekle açıklayalım: 2023 yılında 2.000.000 TL'ye aldığınız bir evi 2026 yılında 3.500.000 TL'ye satıyorsunuz. Bu durumda değer artış kazancınız 1.500.000 TL'dir. 2026 yılı istisna tutarının Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen güncel tutar olduğunu varsayarak, bu tutar kazançtan düşülür ve kalan miktar üzerinden gelir vergisi dilimlerine göre hesaplama yapılır.
Tapu harcı hesaplaması için ise: 3.500.000 TL x %4 = 140.000 TL toplam tapu harcı ödenecektir. Alıcı ve satıcı arasında anlaşma yoksa bu tutar eşit paylaşılır ve her bir taraf 70.000 TL öder. Buna ek olarak alıcı, döner sermaye hizmet bedelini de (ilin katsayısına göre 2.227 TL ile 5.567,50 TL arasında değişebilir) ödemekle yükümlüdür.
Ev Alım Satım Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev satışı öncesinde mutlaka tapu kaydını kontrol etmelisiniz. Evin üzerinde ipotek, haciz veya başka bir şerh varsa, bunların kaldırılması gerekir. Ayrıca, belediyeden emlak vergisi borcu olup olmadığını sorgulamak önemlidir. Borçlu taşınmazların devri mümkün değildir. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesinin güncel olması da tapu işlemleri için zorunludur. İşlem öncesinde bu belgenin yenilenmesi gerekebilir. Satış işlemi sırasında ödemenin banka üzerinden yapılması, hem güvenlik hem de kayıt altına alma açısından önerilir.
Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır? adlı yazımızı incelediniz mi?
