Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde önemli bir maliyet kalemi olan tapu harcı, bu işlemler için talep edinen tapu hizmet bedelidir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tapu hizmet bedeli alınır. Dolayısıyla tapu harcı hesaplamada alıcı için farklı bir bedel satıcı içinse farklı bir bedel çıkar.
Bir konut ve iş yeri, arsa ya da herhangi bir gayrimenkul satışı gerçekleştiğinde alıcının ve satıcının ödemesi gereken belli bedeller bulunur. Bu bedeller arasında yer alan tapu harcı, satışı yapılacak gayrimenkulün tapuda beyan edilen satış değerinin belli bir yüzdesini içerir. Tapu harcı ödenmediği takdirde tapu işlemleri tamamlanamaz.
Tapu harcı nasıl hesaplanır sorusunun cevabını için verebilmek için ilk olarak belli başlı değerlerin bilinmesi gerekir. Bunlar içinde, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen tapu harcı oranları ve satışı gerçekleştirilecek olan gayrimenkulün satış fiyatı yer alır. Harç bedeli hesaplandıktan sonraki adım ise tapu harcı ödemesidir. Ödeme, tapu devri işlemleri sırasında ilgili tapu müdürlüğüne anlaşmalı bankalar aracılığıyla yapılır. Dekont ise tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Siz de söz konusu gayrimenkule ait satış rakamını sayfamızdaki hesaplama aracına girerek tapu harç bedelini saniyeler içinde öğrenebilirsiniz.
Tüm bunlara ek olarak bazı durumlar, kişileri tapu harcını ödemekten muaf tutabilir. Aşağıda tapu harcı istisnalarından en yaygın olan üç tanesini görmek mümkün.
| Konut Satış Değeri (TL) | Alıcının Ödeyeceği Tapu Harcı | Satıcının Ödeyeceği Tapu Harcı |
|---|---|---|
| 2.000.000 TL | 40.000 TL | 40.000 TL |
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL |
| 4.000.000 TL | 80.000 TL | 80.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 100.000 TL |
| 6.000.000 TL | 120.000 TL | 120.000 TL |
| 7.000.000 TL | 140.000 TL | 140.000 TL |
| 8.000.000 TL | 160.000 TL | 160.000 TL |
Tapu harcı, gayrimenkulün devir işlemi sırasında alınan bir harç türüdür. Genel olarak tapu harcını satıcı taraf öder. Konut satışlarında tapu harcı oranı devir bedelinin %4'üdür. Bu %4’lük oran her iki taraftan da %2 olmak üzere alınır ve peşin olarak noterlik tarafından tahsil edilir.
Bazı istisnai durumlarda tapu harcını devralan taraf ödeyebilir. Örneğin tapudan tasdiksiz devirde veya kiraya verilen gayrimenkullerde tapu harcını sırasıyla devralan ve kiraya alan taraf öder.
Tapu harcını kimin ödeyeceği genel olarak gayrimenkulun devir şekline göre belirlenir. Ancak hukuki süreç ve mülkiyet geçiş biçimi de dikkate alınmalıdır. Nihai kararı verecek merci ise tapu dairesidir. Tapu harcı oran ve usulleri, zaman içinde değişiklik gösterebileceği için güncel düzenlemelere uygun hareket edilmelidir.
Tapu harcı ödemesinin çeşitli finansal kurumlar aracılığıyla gerçekleştirilebileceği dört farklı yöntem bulunmaktadır.
ATM veya Banka:
İlk olarak tapu daireleri tarafından SMS ile bildirildiği üzere ATM cihazlarından ödeme yapılabilir. Bununla birlikte çoğu banka şubelerinde doğrudan tapu harcı ödemesine izin verilmemektedir. Fakat Ziraat Bankası, Ziraat Katılım Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, PTT ve Emlak Katılım Bankası şubelerinden ödeme yapılabildiği bilinmektedir. Özellikle yüksek miktarlardaki harçların ATM'ler üzerinden ödenmesinde güçlük yaşanabileceği için diğer seçenekler de değerlendirebilirsiniz.
Vergi Dairesi Üzerinden Ödeme:
İkinci yöntem olarak Gelir İdaresi Başkanlığı'nın interaktif vergi dairesi sistemi aracılığı ile ödeme gerçekleştirilebilir. Buradan kredi kartı veya havale yoluyla harcın yatırılması mümkündür. Ayrıca bazı bankaların internet şubesi üzerinden de işlem yapılabilmektedir. Bu yöntem en kolay ödeme yöntemlerinden biri olup hızlı bir şekilde tapu harcı ödemesi yapılabilmektedir.
İnternet Bankacılığı:
Üçüncü alternatif internet bankacılığı hizmetlerinden faydalanmaktır. Ödemeyi Ziraat Bankası ve Türkiye Garanti Bankası gibi kuruluşlar üzerinden gerçekleştremek mümkündür.
Web Tapu Sistemi:
Dördüncü seçenek ise Web Tapu sitesinde başvuru oluşturarak, sistem tarafından bildirimler doğrultusunda harcın yatırılıp yatırılmadığını takip etmektir. Ödemelerin sistemde kayıtlı görülmesi durumunda tapuya dekont ibrazı gerekmeyecektir.
Evet Ziraat Bankası, Ziraat Katılım Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, PTT ve Emlak Katılım Bankası şubelerinden de ödemenizi yapabilirsiniz.
Tapu harcı ödemelerinin kolaylaştırıldığı işlem yöntemlerinden biri e-Devlet sistemidir. Sistem üzerinden işlemlerin hızlıca yapılabilmesine olanak tanıyan bu yöntem sayesinde, tapu harcı ödemesi pratik hale gelmiştir.
e-Devlet’e giriş yaptıktan sonra, arama motoru vasıtasıyla “Tapu Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama” ifadesine ulaşın. Buradan “Döner Sermaye Ödeme” seçeneğine tıklandığında, elinizde bulunan e-Tahsilat Seri Numarası bilgisi sisteme girin. Böylelikle tapu harcı ödemesine ilişkin ayrıntılara ulaşabilirsiniz.
Sonrasında açılan sayfadan, kredi ya da banka kartı seçeneklerinden biriyle anında ödeme gerçekleştirilebilmektedir. Sistemin sunduğu kolay erişim ile tapu harcı ödemesi artık oldukça pratik hale gelmiş durumdadır. Yukarıdaki açıklayıcı adımlar takip edilerek, e-Devlet üzerinden tapu harcı ödemenizi gerçekleştirebilirsiniz.
Aile içi tapu devri olarak da anılan bedelsiz tapu devri, bir gayrimenkulün herhangi bir ücret karşılığı olmaksızın bir başkasına verilmesi durumudur. Bu gibi bir durumda tapu harcı değil, bağışlama harcı ödenir. Bedelsiz devirde tapu harcı hesaplamasında kullanılacak tutar, emlak beyan değerinden düşük olmayacak şekilde belli bir yüzde olarak belirlenmektedir. Ancak eğer aile içi tapu devir işlemleri, satış olarak beyan edilecekse bu durumda tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödemesi söz konusu olacaktır.
Tapu harcı hesaplandıktan sonra ödemenin yapılması gerekir. Peki, tapu harcı ne zaman ödenir? Tapu harcı, devir işlemleri tamamlandığında, gayrimenkulün alım satım işlemleri sırasındaki belge düzenlenmesi esnasında gerçekleştirilir. Alıcı ve satıcı arasında pay edilen bu harç, tapu dairesine ödenir. Tapu harcı ödendiğinde ise tapunun sahibi resmi olarak el değiştirir ve tapu belgesi ilgili tarafa teslim edilir.
Taşınmaz mallar, bazen sadece bir kişiye, bazen de birden fazla kişiye ait olabilmektedir. Adından da anlaşılacağı üzere hisseli tapu ise üzerinde birden fazla hak sahibinin bulunduğu tapu türünü ifade eder. Hisseli tapusu olan bir gayrimenkuller, tüm hissedarların ortak kararı ile satılabilir. Bu işlem için tapu sahiplerinin kendilerinin ya da vekalet verdikleri bir yetkilinin tapu müdürlüğünde hazır bulunması gerekir. Hisseli tapu harcı hesaplaması, gayrimenkulün satış bedeli üzerinden gerçekleştirilir ve taraflardan eşit olarak tahsil edilir.
Bazı durumlarda tapu dairelerinde yapılan işlemler iptal edilebilir veya taraflar satıştan vazgeçebilir. Bu gibi durumlarda satış olmazsa tapu harcı geri alınır mı, sorusunun cevabı ise olumlu yönde olacaktır; zira belli hususlar yerine getirildiğinde çeşitli sebeplerle iptal olan gayrimenkul satışlarında yatırılan tapu harçları, hak sahiplerine iade edilebilmektedir.
Yukarıda da belirtildiği gibi bazı durumlarda taraflar, tapu harcı ödemekten muaf tutulabilir. Bu hallerden biri de gecekondu önleme ve afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamasıdır. Bu kapsamdaki taşınmazların ilk satışı, devri ve tescili sırasında taraflar, tapu harcından muaftır.
Tapu harcını düşük göstermenin tespiti halinde, alıcı ve satıcıya ayrı ayrı olmak üzere harcın %25'i oranında vergi cezası kesilir. Ayrıca, değer artışı vergisi de %35 daha fazla ödenebilir.
Tapu harcını düşük göstermek, kısa vadede bir miktar tasarruf sağlasa da uzun vadede ciddi zararlara yol açabilir. Tespiti halinde, iki harç arasındaki fark, gecikme cezasıyla birlikte ödenmelidir. Ayrıca, hem alıcı hem de satıcıya ayrı ayrı vergi cezası kesilir. Gayrimenkul el değiştirilmesini takiben 5 yıl içinde tekrar satılırsa, değer artışı vergisi de daha fazla ödenebilir.
Tapu harcını düşük göstererek daha az vergi ödemek, kısa vadede bir miktar tasarruf sağlasa da uzun vadede ciddi sonuçlarla karşı karşıya kalınmasına neden olabilir. Gerçek değer üzerinden yapılan işlemlerde, ödenecek harç ve vergilerin tam olarak ödenmesi, hem alıcı hem de satıcı için daha avantajlı olacaktır. Tapu harcını düşük göstermekten kaçınmak, hem ceza ödemekten hem de değer artışı vergisi gibi ek maliyetlerden kaçınmak için önemlidir.
